El nuevo decreto ha sido convalidado por Congreso de los Diputados el día 3 de abril de 2019, tras reñida votación. El mismo introduce modificaciones, entre otras, en la Ley de Propiedad Horizontal y en la Ley de Arrendamientos Urbanos.
La reforma se considera urgente debido a que los españoles destinan gran parte de sus ingresos a alquileres, al fenómeno del aumento de alquileres por plataformas como AirBnB, al aumento de la cantidad de deshaucios vinculados a contratos de alquiler, el incremento de los precios del último año, y la falta de organización de los servicios sociales en lo referido a materia de vivienda. Las mas importantes son:
Que Modificaciones hay en la ley de arrendamientos urbanos (LAU)?
El real decreto dispone la ampliación de la prórroga obligatoria de los contratos de alquiler de 3 a 5 años (o a 7 años si el arrendador es persona jurídica).
Se exige que la causa “de necesidad” para ocupar la vivienda para sí o sus familiares por parte del arrendador (persona física), que le faculta para resolver anticipadamente el contrato, una vez transcurrido el primer año de su duración, haya sido manifestada expresamente al tiempo de su celebración. El preaviso del arrendador para recuperar la vivienda deberá ser de dos meses.
También se dispone la ampliación de la prórroga tácita (plazo temporal por el que se amplía el contrato una vez transcurrido el periodo de prórroga obligatoria, en el caso de que ninguna de las partes manifieste su voluntad de no renovarlo) de uno a tres años y recoge como novedad la ampliación del plazo de preaviso, por el que se establecen cuatro meses para el arrendador y dos meses para el arrendatario.
Se limitan las garantías adicionales a la fianza, que no podrán exceder del importe de dos mensualidades de renta, salvo que se trate de contratos de larga duración (duración superior a 5 años o 7 si el arrendador es persona jurídica).
Los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato correrán a cargo del arrendador si este es persona jurídica.
En caso de enajenación de la vivienda arrendada, el comprador deberá subrogarse en el contrato de arrendamiento respetando los plazos y condiciones pactadas, aunque no esté inscrito en el Registro de la Propiedad.
En los contratos de larga duración, podrá pactarse la renuncia a la subrogación en caso de fallecimiento del arrendatario. Se exceptúan los supuestos en los que el subrogado se encuentre en situaciones de especial vulnerabilidad.
Se hace referencia al derecho de tanteo y retracto que podrá establecer la legislación sobre vivienda, respecto a la totalidad del inmueble, en supuestos de venta conjunta de la vivienda con otras viviendas propiedad del arrendador, o cuando se vendan de forma conjunta por parte de varios propietarios a un mismo comprador.
Se aclara la remisión de los contratos de alquiler turístico de vivienda a la normativa sectorial turística que resulte aplicable
Sobre los precios de alquiler de la vivienda
Se crea un Sistema de Índices de referencia del precio del alquiler de vivienda, que deberá ser elaborado por la Administración General del Estado en el plazo de ocho meses.
Se prevé que para la determinación de dicho índice se utilizarán, entre otras fuentes de información, los datos procedentes de la Administración tributaria, del Catastro Inmobiliario, del Registro de la Propiedad y de los Registros de depósito de las fianzas de alquiler.
Modificaciones de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
La reforma posibilita que los arrendatarios puedan instar procedimientos de juicio verbal cuando la cuantía no supere 6.000 €.
Se termina con los desahucios “abiertos”. Los juzgados deberán fijar el día y hora exactos para practicar los lanzamientos.
Los juzgados comunicarán de oficio a los Servicios Sociales la existencia del procedimiento de desahucio, a los efectos de que puedan apreciar la posible situación de vulnerabilidad.
La suspensión de los procesos judiciales, en supuestos de vulnerabilidad del arrendatario, será de un mes en caso de que el arrendador sea persona física, y de tres meses, si el arrendador es persona jurídica.